东莞厂房租赁频现二手房东 管理粗暴纠纷不断

发布日期:2021-06-12 07:02   来源:未知   阅读:

  景津环保(603279)研报正文数月前,青年企业家小马向二手房东分租了部分厂房,新厂投产仅一个多月,多名员工就因琐事纠纷被二手房东带来的人打伤。曾在厚街溪头开鞋厂的老付,3年前被二手房东告知拖欠了数万元的房租和水电费,警方以纠纷为由暂时封锁了鞋厂,然而3个多月后,鞋厂已被二手房东变卖,老付维权至今仍未讨到说法。小马和老付的遭遇并非个案。南都记者近日调查发现,东莞的工业厂房绝大部分已被二手房东接管。业内人士指出,二手房东们的粗暴管理和抬高租金等做法,对东莞中小企业发展的影响较为恶劣。有专家建议,既然东莞被二手房东们被动带入“分租时代”,政府主管部门应从政策和规划等方面引导。

  二手房东公司的经理和保安队长等人带着二三十名文身小伙,冲入三楼车间,拿着一张拆墙的照片指认照片中人,原来是鞋厂一名员工在围观拆墙时被保安拍到,来者试图揪出他“算账”。

  “80后”企业家小马,是东莞东部某镇家具厂的老板。数月前,小马因为扩大产能的需要,在东莞四处物色厂房。“我见到的所有工业厂房均被二手房东包租,愣是没找到一手房东放租的。”小马说,二手房东们开出的租金几乎是他总厂的两倍,而且二手房东还要算公摊面积,这些做法让他一时难以接受。

  但小马不得不向现实低头,他最终选择了家具重镇大岭山,向某工业园的二手房东分租了万余平米的厂房,2014年9月底,新筹建的家具厂顺利投产,但他很快惹上麻烦。

  “工业园的宿舍太破旧,我就没有租用,安排员工住到园区后门外村里的出租屋。”小马回忆说,10月20日下午,二手房东突然将园区后门封闭,致使员工们上下班需绕行2到3公里从园区前门进出。受影响的还有入驻的另一家工厂员工,几名愤怒的员工将门洞处砌好的砖墙推倒。

  小马家具厂里多名员工回忆,10月21日上午11时许,二手房东公司的经理和保安队长等人带着二三十名文身小伙,冲入三楼车间,拿着一张拆墙的照片指认照片中人,原来是鞋厂一名员工在围观拆墙时被保安拍到,来者试图揪出他“算账”。家具厂一名经理站出来交涉,不料遭到对方围殴,另有两名员工遭打。

  小马的员工遭打后,涉事保安队长及园区经理被警方带走调查,次日被解除控制,家具厂的数名员工却迟迟未放出。此事导致员工们以“无法保证安全”为由罢工,并纷纷提出辞职,家具厂生产秩序陷入混乱。

  为稳定“军心”,小马答应帮员工讨还公道。他要求警方以刑事立案,追究打人者的法律责任,但被以纠纷为由不予立案。

  小马开始走上上访之路。素有“炮手”之称的东莞知名企业家肖功俊得知此事后,帮忙给东莞市和大岭山两级政府主要领导写信求助,并获领导批示。相关派出所随后积极介入协调处理,小马最终与二手房东达成一致意见———家具厂今年春节前搬走,二手房东全额退还押金。

  “不想跟他们耗下去,只能这样妥协了。大家都已经闹僵,我不可能继续留在这样的工业园里。”小马说,虽然能拿回押金,但这场闹剧让他白白蒙受数十万元的损失。如今他不得不放缓扩张的步伐,但仍在四处物色厂房。

  “8月19日,二手房东电话通知我,说鞋厂欠费高达六七万元,我当时坚决不相信,但他们仍不理睬我提出的当面对账要求。”

  2010年7月,付哲学与二手房东——— 深圳市某企业管理咨询有限公司东莞分公司签订房屋租赁合同,租下该公司管理的厚街溪头某工业园D栋厂房二楼,开办了一家鞋厂。“向他们公司支付约定押金和租金后,我马上请装修公司对厂房进行豪华装修,当年8月底鞋厂正式生产营运,鞋厂总投资180万元。”

  付哲学回忆说,2011年7月底的一天,他突然接到二手房东公司职员的电话,被要求立即支付拖欠的房租和水电费,否则就拉闸停电。

  “我们实际上已经预交了房租,水电费是以先使用然后按月结算的方式来处理的,我们都及时缴清了,他们公司开的收据都保存着。”付哲学开始甚至以为对方电话打错了,没有太在意这件事。不料次月9日上午,二手房东公司负责人之一的卫某带着3名保安来到鞋厂办公室,要求他签订一份协议书,“协议书是他们事先写好的,上面要求我在2011年8月15日傍晚之前缴清所欠的费用,否则他们公司有权将我厂房里的所有机器设备单方处理”。

  付哲学认为二手房东的要求太过无理,拒绝签字。“2011年8月15日,我去二手房东公司了解咨询欠费情况,他们不予理睬,执意叫我赶紧交费。”付哲学回忆说,次日下午他只好先交1万元,同时要求对账,“8月19日,二手房东电话通知我,说鞋厂欠费高达六七万元,我当时坚决不相信,但他们仍不理睬我提出的当面对账要求。”

  据付哲学介绍,2011年8月21日,二手房东公司将鞋厂自聘的保安赶走,破坏车间大门,并声称以后不许鞋厂任何员工进入工厂。他随即拨打110报警,民警要求二手房东修复被损坏的物品,并让鞋厂恢复生产。“但二手房东公司并没有让我们恢复生产,不准我们的员工进厂,警方随后封锁了鞋厂,叫我们先解决经济纠纷。”

  付哲学说,他为了缓和矛盾恢复生产,又于8月24日和9月3日分别交给二手房东5000元和8000元,每次都要求当面对账。2011年9月13日,付哲学终于从二手房东公司拿到其鞋厂“2011年1-9月租金水电费明细”表,表上显示鞋厂5月份欠23147元未付,7月份欠3528元未付,加上8月和9月尚未结算的部分,共计欠费70071元。

  “这份账单很多疑点,为什么我6月份已结清,5月份还欠费?账单显示我8月之前欠费两万多元,为什么他们当时就说欠了六七万?”付哲学说,他随后再次报警,向警方出示了自己的缴费收据,这些收据上的数字和明细表的数字完全一致,而且有二手房东公司的盖章。付哲学以为马上就能讨回清白了,但民警马上指出缴费收据有问题———收据的编号都是连号,因此真实性存疑。

  “民警的逻辑很奇怪,二手房东公司可能专门用一本收据跟我们厂开,每个月只用一份,连号很正常嘛。”付哲学质疑说,但他当时无法说服民警,因此始终未能进厂恢复生产。

  付哲学回忆说,直到当年11月3日下午,他派一名员工冒充供货商才得以进入鞋厂的车间里,该员工发现鞋厂里的所有机器设备及其他财物,均被二手房东整体打包卖给了第三方,而且已经开始生产。由于二手房东公司拒绝谈判,付哲学随后带着员工,试图找接手鞋厂的第三方老板了解情况。“这回是他们报警了,民警把我们强行赶出去了,警告我们不要妨碍他们的正常生产”。

  付哲学从此开始了漫长的维权之路,有律师告诉他,二手房东的行为已经涉嫌刑事犯罪,符合刑法第263条规定,其要求警方以“抢劫罪”立案调查。

  2013年1月17日,付哲学到东莞市公安局上访后,市局就“其鞋厂及厂内财物被该工业园强行霸占,要求公安机关依法立案处理”的问题,给厚街公安分局发去介绍信,要求厚街分局“按《信访条例》和《公安机关信访工作规定》接待处理”。半个多月后,东莞市公安局作出《不予立案通知书》,理由是“经审查认为是经济纠纷”。不过付哲学说,他2014年才拿到这份《不予立案通知书》,在此之前一直对公安部门抱有幻想。

  公司每个月按时将租金交给二手房东后,二手房东却拒不将租金交给一手房东,后者一气之下只好把工厂大门堵住。

  在“山区片”租厂房的谭老板,也遭遇二手房东带来的“灾难”。其在塘厦镇经营一家科技有限公司,但从今年8月份开始,该公司几乎隔三差五地就被房东堵住大门。

  谭老板面临的问题是,公司每个月按时将租金交给二手房东后,二手房东却拒不将租金交给一手房东,后者一气之下只好把工厂大门堵住。公司报案后,警方同样认为这是“经济纠纷”,最终导致公司生产出货严重受阻。

  “虽然是两个房东之间的纠纷,但真正受害的却是承租的工厂,东莞的营商环境为此蒙羞!”有朋友替谭老板呐喊,希望有相关部门站出来为受害的企业主持公道。

  “我们来经营,不用你操心,可以给你佣金,也可以算股份,一年轻松赚个几十万元。”

  厂房二手房东现象为何频频引发纠纷?东莞到底有多少工业厂房被二手房东租下?南都记者在长安、大岭山等多个镇街走访发现,街面随处可见厂房招租的广告,其中一小部分注明“分租厂房”,少数标榜“村委会厂房”。南都记者拨打多个招租电话,坚持询问“是不是自己的一手厂房?”得到的答案几乎都是否定的。长安镇东门中路旁边某招租广告的投放者则说“我朋友自己有厂房,都是独门独院的,绝对不是二手房东”,然而约定时间看房时,其又表示“朋友那栋厂房刚被人租去了一半,我带你去看看别的吧。我虽然是二手房东,但价格也可以商量嘛。”

  2014年12月下旬,南都记者在熟人的介绍下,联系了一名工业地产经纪人,佯称想找个一手厂房,在其带领下参观了茶山、横沥等多个镇街的厂房。

  该经纪人透露,他们做工业地产中介的,跟商业地产中介差不多,同行之间可以信息共享。“以我们平时的了解,东莞2万平米以下的厂房,有百分之七八十被二手房东承包了,2万平米以上的大型厂房,有百分之六七十被承包。”该经纪人坦言,他除了做中介以外,若发现有合适的厂房也会承包过来,自己当二手房东,目前其手上已承包了20多万平米的厂房。

  南都记者注意到,一些二手房东将厂房承包过来之后,就开始改建。比如横沥镇田头村第二工业区附近某工厂,原本是一家玻璃制品厂,二手房东正在利用厂房与围墙之间的空间搭建铁皮棚,其表示这些都要算作厂房面积,将来都要分摊算给进驻的企业。

  工业地产经纪人表示,“分摊”正是二手房东们赚钱的方式之一,此外二手房东们的收入来源还包括租金差价和管理费。

  一名从事厂房二手房东生意的商人,在得知南都记者的身份后,甚至怂恿记者“帮忙找点资源”。其表示,记者如果有关系的话,可以找村委会廉价拿下几栋厂房。“我们来经营,不用你操心,可以给你佣金,也可以算股份,一年轻松赚个几十万元。”记者反问“现在经济形势不好,假如厂房承包过来,没有企业进驻,你不怕亏本?”该二手房东表示“我们手上大把的企业资源,不愁租不出去”。

  记者还曾询问工业地产经纪人“现在村委会的厂房出租都要求上资产交易平台公开竞价,怎么可能私下承包?”对方表示“这根本不是问题,只要搞定村干部,一切都可以操作”,其称集体资产交易平台有规定,三次流拍就不允许再挂上平台了,“只要通过操作流拍三次,就可以改成私下交易了”。

  当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候,深圳企业早已习惯高密度的工作环境。

  工业地产经纪人介绍,2008年以前,东莞很少有人承包厂房做二手房东,这种风气是被一帮深圳客带到东莞的。其表示东莞的制造业受金融危机的影响较大,不少企业相继倒闭,腾出了大量空厂房,而此时深圳的企业太多,正愁找不到合适的厂房,于是有人看到了商机,将东莞的厂房承包下来,然后分租给深圳过来的小企业。

  长期关注二手房东现象的企业家肖功俊也表达了类似的观点,其认为东莞进入“分租时代”只是步深圳的后尘。当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候,深圳企业早已习惯高密度的工作环境。“早在十多年前,我就在深圳八卦岭看到,工业厂房就像写字楼,一栋楼里有很多家公司,大家分工非常专业。”肖功俊说,这是深圳超高的经济密度决定,而且官方禁止在民房里办企业,所以小微企业不得不挤在一起。近年来,不少深圳小微企业来东莞寻找落脚点。

  肖功俊认为,东莞的小微企业相比深圳发展较晚,而且早期的小型加工厂可以躲在民房里,只顾做好代工,连公司都不用注册。如今随着小微企业的转型发展,创业者们都希望在合法的基础上经营,那么就必须租正规的厂房。而以前东莞的厂房多半属于三来一补企业,规模一般比较大,因此大厂房进入“分租时代”也是东莞小微企业发展的驱使。

  肖功俊表示,二手房东承包管理厂房的现象,本来属于正常的市场行为。但据其观察,目前这种现象存在诸多潜在问题。首先二手房东们为了逐利,拼命提高租金,这大大增加了小微企业的经营成本,不利于他们的发展;其次二手房东的素质参差不齐,他们的管理简单粗暴,容易引发各种纠纷。有些二手房东可能成为腐败的滋生者,比如城建、消防和公安等部门都可能被他们腐化,这就无形增加了企业的风险。有些二手房东可能在面临压力的事后,直接卷款走人,这可能给企业带来“灭顶”之灾。再者,分租的企业多了,相互之间的干扰也大,假如其中一家惹上纠纷,别人一堵门其他企业都会无辜被牵连。

  不过肖功俊认为,既然深圳的分租模式不可避免地“入侵”东莞,那么相关政府部门就应该主动去适应这种模式,通过政策上的引导和对二手房东的监管,尽快将东莞的“分租模式”由混乱状态导入正轨。

  肖功俊建议,政府部门应该在厂房的设计上予以指导,东莞早期的厂房都是劳动密集型的,员工较多,因此修建的宿舍也多,以前有些园区宿舍与厂房的比例甚至高达4:6,而今后企业所需的员工数量较少,因此进入“分租模式”的厂房最好不要带宿舍。“以前工人们都是车间、食堂、宿舍三点一线的生活,今后的企业应该让员工们过上家庭式生活。”南都记者随后采访多名企业老板,均表示赞成“宁愿不要宿舍,给补贴员工自己租房住”。

  此外,政府部门应该提前规划完善的公交系统,这样可以方便工人们上下班和外出玩耍,减少他们在路途中遇到治安案件的可能性,还能带动东莞的出租屋和各种消费。

  青年企业家小马则提议,对于那些分租企业较多的工业园,应引导企业主们像小区一样成立业委会,这样企业主们就能抱团取暖,实现自治,切实维护自身的合法权益。

  东莞2万平米以下的厂房,有百分之七八十被二手房东承包了,2万平米以上的大型厂房,有百分之六七十被承包。 ——— 一名工业地产经纪人

  东莞进入“分租时代”只是步深圳的后尘。当东莞企业讲究“独门独院、花园式厂房”的时候,深圳企业早已习惯高密度的工作环境。 ——— 企业家肖功俊

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